Мошенничество с недвижимостью

Не секрет, что покупка или продажа недвижимости в нашей стране — событие значимое и дорогостоящее, как для простого обывателя, так и для представителей бизнеса. Зачастую покупка или продажа квартиры для подавляющего большинства наших граждан — событие и результат многих лет подготовки, накопления средств, а не редко и взятие на себя ответственности за исполнение кредитных обязательств перед банком, (за ипотечный кредит).

Любой россиянин, столкнувшийся с первой волной разгула мошеннических действий в 90-х годах в сфере недвижимости, теперь понимает, что не стоит рассчитывать на свои силы, если не обладаешь достаточными знаниями в области гражданского и жилищного законодательства. Лучше обратиться к юристам-профессионалам для сопровождения сделки. Так спокойнее, и минимальный риск оказаться жертвой мошенников.

Но жизнь идет вперед, (черные риэлторы), мошенники и т.д. перестраиваются и находят новые возможности для обмана доверчивых сограждан. Уходят в прошлое переклейка фотографий в паспортах,  поддельные  свидетельства о регистрации собственности, получение многочисленных авансов за одну и ту же квартиру и т.д.

Люди «криминала» теперь предпочитают действовать в правовом поле, используя лазейки и недоработки в российском законодательстве. Такие схемы зачастую неуязвимы с точки зрения привлечения к уголовной ответственности мошенников, т. к. в рамках уголовного производства не представляется возможным доказать причастность последних к мошенничеству, а наоборот, эти люди выступают в роли жертвы (потерпевшего).

Об одной из таких новых мошеннических схем наши адвокаты, из адвокатской конторы «Адвокаты Москвы» http://moskvaadv.ru/, хотели  бы рассказать своим читателям, чтобы  уберечь их от недобросовестных риэлторов и мошенников, предлагающих стать их жертвой.

Действующие лица:

1. (мужчина-Продавец 1) — 3-х комнатной квартиры в новостройке. Квартира в «бетоне», с застройщиком  расплатился полностью, подписал акт приема передачи квартиры, оформил квартиру в собственность в соответствии с законом,  с абсолютно прозрачной историей, все правоустанавливающие документы на квартиру на руках, сомнений не вызывают.
2. (Женщина-Покупатель 1 новостройки) — москвичка 50-ти лет, живет вместе с  дочерью, приобретает  квартиру за наличный расчет.

Впоследствии,  через 7 месяцев, продает эту квартиру. Именуется далее (Продавец 2).

1. (Супруги молодожены — Покупатели 2) -москвичи, приобрели выше указанную квартиру у Продавца 2, с использованием ипотечных средств,  взятых в банке. Кредит застрахован. За квартиру  заплатили:  40%  своих средств, 60% ипотека, оплатили страховку кредита, страховку жизни и здоровья, расходы по оформлению кредита, услуги риэлтора, сделали качественный ремонт в квартире. Срок проведения ремонта 1 год.

Итак: (супруги молодожены Покупатели 2) после рождения ребенка, обратились в  агентство  ИНКОМ-недвижимость, с целью покупки 3-х комнатной квартиры. Агент заключил с ними договор, в соответствии с которым, предложил некоторые варианты квартир, используя при  поиске различные рекламные ресурсы. Выбор остановился на выше указанной новостройке. (Покупатели 2)  вместе с риэлтором осмотрели квартиру, получили копии  правоустанавливающих документов на квартиру для проверки от собственника (Продавца 2), который так же пользовался услугами своего риэлтора по сопровождению сделки. Между (Продавцом 2) и (Покупателем 2), был заключен предварительный договор на покупку квартиры, внесен аванс, согласованна дата выхода на сделку. Правоустанавливающие документы, предоставленные (Продавцом 2), в том числе документы по первоначальной сделке между (Продавцом 1) и (Покупателем 1), были предоставлены в банк-кредитор для осуществления проверки чистоты предстоящей сделки,  через службу безопасности и юридический отдел банка.

Впоследствии,  сделка была одобрена банком.

Сделка была проведена между (Продавцом 2) и (Покупателем 2)  в лучших традициях  риэлтерской  практики, с расписками, использованием банковской  ячейки,  и т.д.

Осуществив взаиморасчеты,  подписав акт приема- передачи квартиры, а также получив все правоустанавливающие документы, (Покупатели 2) преступили к ремонту квартиры.

После окончания ремонта, точнее на его финальной стадии, появился (Продавец 1) и заявил, что  никакой квартиры он не продавал, никаких документов, связанных со сделкой купли-продажи не подписывал, (Покупателя 1) никогда не видел, и вообще, просит освободить его квартиру, т.к. ему негде жить.

Позднее, (Покупатели 2) получили повестку в суд в качестве ответчика.

В исковом заявлении указывалось следующее:  (Продавец 1) просит  суд признать договор купли-продажи спорной квартиры недействительным, а также истребовать имущество (спорную квартиру) из незаконного владения (Покупателей 2).

Свои требования (Продавец 1) основывает на тех фактах, что он не имел намерения продавать или отчуждать каким- либо другим способом спорную квартиру. В сделке купли-продажи квартиры не участвовал, никаких документов не подписывал, (Покупателя 1), (Покупателей 2) не знает и никаких сделок с ними не заключал.

Одновременно (Продавец 1) обратился с заявлением в территориальное  отделение ОВД, где указал, что он стал жертвой мошенников, которые забрали у него квартиру.

Оправившись от шока и нервного потрясения,  (Покупатели 2) обратились за оказанием юридической помощи в  Адвокатскую  контору «Адвокаты Москвы»http://moskvaadv.ru/. Мы не будем сейчас рассматривать детали ведения этого дела, наша задача — предупредить и уберечь доверчивых и плохо информированных покупателей недвижимости от опасностей потери имущества и денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости.

В описанной выше ситуации, и в результате профессиональных действий юристов  Адвокатской конторы «Адвокаты Москвы» http://moskvaadv.ru/, данное  судебное разбирательство  закончилось в пользу (Покупателей 2).

Однако считаем своим долгом, донести до читателя все юридические  последствия, с точки зрения законов РФ, для конечного покупателя такой спорной недвижимости, в том случае, если бы не удалось воспользоваться  пробелами и дилетантскими  действиями мошеннической группы в выше описанной конкретной ситуации. Чем успешно и воспользовались  юристы Адвокатской конторы «Адвокаты Москвы» http://moskvaadv.ru/ .

В ходе судебного разбирательства, с учетом полученных материалов регистрационных дел, а так же опросов фигурантов дела, удалось восстановить хронику событий, роль каждого из участников сделок, а также движение денежных средств  по сделкам купли-продажи спорной квартиры.

(Продавец 1) продал (Покупателю 1) на основании договора купли-продажи спорную квартиру, при этом (Покупатель1) утверждает, что (Продавец 1) присутствовал на сделке в регистрационной палате лично в месте со своим представителем (риэлтором), который действовал на основании доверенности, выданной (Продавцом 1), в далеком уголке московской области, недалеко от места регистрации самого представителя. Полномочия по доверенности сводились к тому, что представитель (Продавца 1) осуществлял сбор документов, необходимых для сделки, и имел права на подачу документов на регистрацию, без права подписи в договоре купли-продажи. Сделка проходила при личном присутствии сторон, договор купли-продажи  стороны подписывали лично в регистрационной палате. Документы на регистрацию (Покупатель 1) подавал лично, а (Продавец 1) —  через своего представителя. Деньги по сделке были переданы после подписания договора купли-продажи квартиры, в здании регистрационной палаты. (Продавец 1) выдал расписки на получение денежных средств (Покупателю 1), которые впоследствии были представлены в судебное заседание «оригиналы, выполненные в рукописном виде (Продавцом 1)».

Сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, документы (Покупатель 1), согласно распискам, находящимся в регистрационном деле, получил лично, (за Продавца 1 документы получил представитель по доверенности).

Далее, (Продавец 2), спустя 7-ми месяцев, продал квартиру (Покупателям 2),

сославшись на отсутствие денежных средств на ремонт, т.к. в момент покупки спорной квартиры он переоценил свои возможности по предстоящему ремонту приобретаемой новостройки.

Полагаем, нет необходимости указывать детали сделки купли-продажи квартиры, заключенной между (Продавцом  2) и (Покупателем 2), т.к. мы уже говорили, что  сделка была проведена в лучших традициях  риэлтерской  практики. Стоит лишь указать, что денежные суммы, выплаченные по сделкам, соответствовали рыночным ценам на квартиру и существенно занижены не были.

Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, (Продавец 1) в суде упорно утверждал, что не причастен к этим сделкам и ничего не подписывал. При визуальном сравнении документов, написанных и подписанных истцом, с документами, полученными из регистрационной палаты, можно было сделать вывод, что подписи (Продавца 1) не совпадают.

По смыслу ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом (Покупатель 1) утверждала, что (Продавец 1), подписывал документы в ее присутствии, показывал  свой паспорт, и, не будем забывать о доверенности, выданной (Продавцом 1) своему представителю.

На запрос нотариусу далекого уголка московской области, была ли выдана такая доверенность, был получен ответ, что такой доверенности не выдавалось. Как часто бывает, для дачи свидетельских показаний нотариус в суд не явился, попросил рассмотреть дело в его отсутствии, представитель по доверенности (Продавца 1) по адресу регистрации не проживает.

С учетом выше изложенного, естественно у читателя возникнет вопрос: как это все возможно?  При внешне  абсолютно  обычной сделке купли-продажи квартиры, с соблюдением всех процедур без единого нарушения. Все правоустанавливающие документы подлинные.  Сомнения может вызывать только доверенность представителя, но полномочия по ней ограничены, договор купли-продажи квартиры, а так же расписки на получение денежных средств  написаны и подписаны самим  (Продавцом 1) лично. Однако в суде выявлено большое количество противоречий в показаниях участников.  Подписи в документах, выполненные  (Продавцом 1) и истцом, в суде при оценке визуально не совпадают.

Все встает на свои места, если допустить такую версию, которая в последствии подтвердилась, что (Продавец 1) и (Покупатель 1) — это хорошо организованная  группа  лиц  с распределением ролей, имеющая намерения лишить (Покупателя 2) денег, заплаченных за квартиру и самой квартиры. При этом (Продавец 1) выступает в роли жертвы мошенников, а (Покупатель 1) упорно доказывает в суде, что он добросовестный  приобретатель.

Однако действительной жертвой в данной ситуации, является (Покупатель 2) и страховая компания, которая обязана будет, в случае удовлетворения иска, оплатить банку понесенные убытки.

Обращение взыскания к (Продавцу 2), после расторжения договоров купли –продажи квартиры, грозит (Продавцу 2) выплатой по исполнительным листам из единственного дохода (Продавца 2) — пенсии по старости, незначительной денежной суммы.  Больше никакого имущества и дохода у (Продавца 2) не имеется.

Адвокаты и юристы  Адвокатской конторы «Адвокаты Москвы» http://moskvaadv.ru/, публикуя данную статью, прежде всего, ставят своей задачей предупредить и призвать граждан РФ быть бдительными, не переоценивать свои силы и знания при купле-продаже недвижимости.

Обращаться к профессионалам для сопровождения сделок с недвижимостью.

Применительно к выше изложенной ситуации, внимательно проверяйте историю приобретаемого объекта недвижимости, не торопитесь заключить сомнительную сделку ради экономии денежных средств.  Внимательно изучайте и проверяйте правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. В случае сомнения или Вашей не уверенности, приобретайте страховой полис титула собственника у страховой компании. Это позволит Вам дополнительно пройти проверку чистоты вашей предстоящей сделки у специалистов страховой компании и обезопасит Вас, в случае признания вашей сделки недействительной.

Уважаемые граждане, Адвокаты и юристы  Адвокатской конторы «Адвокаты Москвы» http://moskvaadv.ru/  предоставляют услуги по сопровождению сделок с недвижимостью.

В комплекс услуг входят:

1. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
2. Проверка истории объекта недвижимости, с предоставлением отчета заказчику.
3. Проверка продавцов и покупателей на предмет учета в ПНД, НД
4. Помощь в оформлении страховки титула собственника

В качестве бонуса,  Адвокатская  контора  «Адвокаты Москвы» http://moskvaadv.ru/ выдает нашим Клиентам, обратившимся за юридическим сопровождением сделок  с недвижимостью, бесплатный полис экстренной юридической помощи, действительный в течение 1-го года.